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怎么现在买房的和以前不太一样了

 

 
    房地产行业经历了30年的高速发展,你会发现每过十年,都会发生一些迭变。

  第一个十年,房地产市场初期,房产作为商品进入市场经济,消费者对房产的认知是陌生的,开发商说了算,开发商建什么房子,消费者就买什么房子。

  第二个十年,房地产经历了高速发展的黄金十年。那时候,开发商,谁土地储备体量大,谁就是老大。也是买房人闭着眼买都能赚钱的时代。有钱的就是目标客户。投资客是这个周期内的主力军。

  第三个十年周期,房地产进入到一个刚需置换同时进入市场的一个周期。地产的升值红利期已经过去,调控挤掉了投资客。市场上的客户基本类型分为两类:刚需、置换。

  可以发现的是,每一个十年,购房的主力人群都在发生变化。而相对应的,市场上的产品也在随着人群的需求做改变。随着00后开始批量进入楼市之外,我们能够预见的这一个10年,楼市购房人群结构,大概率是这些人:01老破小持有者进入楼市目前市场上的大部分房源,都是老破小。这个比例我们之前也有提到过,大概占市场比例的70%以上。这是一个非常庞大的数据。

怎么现在买房的和以前不太一样了

 
  这部分老破小的房产持有者大概分为两类人,一类是本地土著,这类人大部分并不止限于一套房产。

  相对于这类人群重新进入市场,我们可以理解为下一个十年,是改善生活品质的十年。

  因为这类人本身并不是刚需人群。未来他们会把手上的老破小卖掉,去购置社区环境和居住氛围都更加好的社区,通过置换的方式让手中的资产更优质,更保值。

  在房地产市场进行到下半段的时候,房产过剩之后,这类人群也是最迫切的急需得到生活品质上的改善。

  还有一类人是当初最开始购买力不足的新上海人,老破小可能是当初他们选择上车的唯一选择,经过一些年的积累和沉淀,这部分人大概也到了该置换的时候。

  其实从前几年的市场变化看来,我们发现越来越多的人,想要抛掉一些不好的房子,然后尝试着让自己拥有更好的优质房产。

  之前,对于老破小而言,唯一的优势就在于地段。

  未来,上海市场产品为王,整个城市的地段价差会越来越小。

  怎么理解呢?就比如你问一个新上海人,上海的市区在哪里,他绝对不会回答你是在人民广场或者徐家汇(002561,股吧)。

  为什么?因为上海没有绝对的市中心,每一个板块都有自己的商业中心。到现在,也许每一个社区附近就自带商业综合体配套。而你工作在哪里,你家在哪里,你所在区域的商业综合体就是这个地方的中心。

  产业的发展逐渐颠覆了地段远近的格局。

  如果地段差别慢慢缩小,老破小和次新房产品力的差距越来越大。

  比如我们说到了下半场,不再是你手上有房就是赢家,下半场是由市场消费者掌握主动权。你手上的产品是否优质,是否稀缺,才是需要去购入的产品。

  在这种思维转换下,高达市场占比70%的老破小的持有人群将是未来十年的置换主力。

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  年轻人越过刚需,直接改善

  每年我们都说刚需人群是当下的年轻人,房产的前半段,面对的刚需年轻人是70后,后来面对的是80后,再到前几年的90后。

  有一个很有意思的现象不知道各位有没有发现,就是不管是70、80 还是部分的90后(一般95前),这部分刚需的客户大部分人,买房是一个从无到有的过程。

  就是说,在上海买房,对大部分而言,是他们的首套房产。所以在挑选的时候,大概率的方向就是根据自己的钱包去买房,去买能力范围内能够买到的房子。

  比如能买老破小就先买老破小,能买两居就两居。这部分人的首套房能够去一步到位的人占比非常少。

  所以在上半段的地产市场中,小户型的占比非常的多。

  而这几年因为市场上这一批买房的人开始到了置换阶段,所以大户型渐渐开始在市场占比越来越大。

  但是,这绝对不意味着00后进入买房市场后,他们依然像80、90后一样,需要小户型。为啥?

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